Hipoteca
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Hipoteca. Un préstamo a largo plazo obtenido por individuos para comprar un hogar, que legalmente transfiere la propiedad del deudor al acreedor hasta que la deuda se paga. Además es el Derecho real que grava bienes inmuebles y buques, sujetándolos a responder por el cumplimiento de una obligación.
Sumario
Reseña histórica
Evolución de la securitizacion. La securitización tuvo sus orígenes en la década de 1970, como consecuencia de las altas tasas de interés en el otorgamiento de créditos y de la necesidad de las entidades financieras de reducir costos para la obtención de fondos. Por este motivo, muchos préstamos se transformaron en instrumentos negociables, a los que se denominó Securitización del crédito.
Así nacieron los títulos de deudas respaldados, es decir garantizados por un activo real, como ser sobre prendas de automotores, con garantía de facturas conformadas, hipotecas, etc. El gobierno de los Estados Unidos creó un organismo que inició el mercado de securitización, desarrollando un título garantizado por préstamos hipotecarios para viviendas; de esta manera se incentivaba a las entidades financieras a otorgar ciertos tipos de préstamos hipotecarios que se financian con la emisión de títulos respaldados por dichas hipotecas y garantizados por el gobierno. Posteriormente se incorporan en la operatoria los bancos comerciales y las sociedades de ahorro y préstamos para la vivienda; en la actualidad existen entidades mayoristas dedicadas exclusivamente a la securitización.
En Latinoamérica el país con más experiencia es México, donde se conoce este fenómeno con el nombre de titularización o titulización. En Cuba aun no ha tenido auge el instrumento de la securitización, atento que la ley 24441 (B.O.16-01-95) de financiamiento de la vivienda y construcción tiene una vigencia reciente, ya está previsto que a través de este sistema el BHN compre los créditos hipotecarios del sistema privado y emita títulos, para conseguir dinero para reactivar la economía. La regulación establecida por esta ley dio el marco necesario para captar mayores ahorros del sector privado para la financiación y construcción de viviendas, también estableció un régimen especial de ejecución de hipotecas transferidas en fideicomiso, permitiendo una rápida y no costosa ejecución de las mismas. Asimismo reguló la figura de la letra hipotecaria enmarcándola como un título valor con garantía hipotecaria, que reemplazará al viejo pagaré hipotecario.
Préstamo hipotecario
Es el conjunto de un préstamo personal y de una garantía hipotecaria sobre un inmueble. La hipoteca es una garantía accesoria, cuya validez queda supeditada a la del préstamo. El préstamo es un contrato mediante el cual el banco o entidad entrega una cantidad de dinero y se regula la forma (plazo, interés, garantías, etc.) en que el prestatario tiene que devolverlo. La garantía de la hipoteca incluye, tanto el importe del capital del préstamo, como los eventuales interés, costas y gastos en caso de reclamación judicial para los casos de impago de las cuotas.
Características de un préstamo hipotecario
La hipoteca permanecerá, aunque se reduzca el préstamo que garantiza, incluso aunque este sea totalmente pagado. Hasta que no se cancele, con el consentimiento expreso de la entidad financiera a través de escritura de cancelación presentada en el Registro de la Propiedad, la hipoteca no desaparece, aunque no se deba nada del préstamo.
Como contrato que es, ha de constituirse necesariamente en escritura pública, otorgada siempre ante Notario, e inscribirse posteriormente en el Registro de la Propiedad para que tenga validez. Una hipoteca no impide que la vivienda pueda ser vendida a otra persona, pero teniendo siempre en cuenta que, para que el nuevo comprador pueda hacerse cargo del préstamo se necesita el consentimiento de la entidad financiera con quien fue formalizada. Si ésta (la entidad o banco) no presta su consentimiento, en caso de impago del préstamo responderá el primer comprador personalmente de la deuda.
Deuda hipotecaria
Préstamo concedido con la garantía de un bien inmueble (sobre todo tierra) rural o urbano; es una de las formas primeras de crédito, y con el establecimiento del capitalismo se concentra en bancos hipotecarios especiales. Al hipotecar un bien inmueble, el deudor conserva el derecho de propiedad tan sólo formalmente. La deuda hipotecaria constituye una de las formas en que el cultivo de la tierra se separa de la posesión de la misma, y el capital penetra en la agricultura. Contribuye en no poca medida a subordinar la agricultura al capital financiero, a diferenciar a los campesinos, a concentrar la tierra en grandes haciendas capitalistas, a expropiar a los campesinos trabajadores. El pago de los intereses de la deuda hipotecaria absorbe casi todos los ingresos de los campesinos, y si la deuda no se cancela en el plazo debido, los bienes hipotecados se venden en pública subasta. Estos procesos han alcanzado enormes proporciones en el período de la crisis general del capitalismo. En los Estados Unidos, por ejemplo, la deuda hipotecaria de los granjeros, desde el 1 de enero de 1950 hasta el 1 de enero de 1963, pasó de 5.579 millones de dólares a 15.500 millones, es decir, aumentó casi en tres veces. Casi una tercera parte de la tierra de todas las granjas de los Estados Unidos se hallaba hipotecada en los bancos, y la deuda hipotecaria correspondiente a 1 acre de tierra casi se duplicó de 1950 a 1961. La deuda hipotecaria de los campesinos de Alemania aumentó casi en dos veces entre 1950 y 1957. La misma situación se dio en Italia, en España y en otros países.
Tabla de amortización
Las compras de finca raíz de ciertos tipos de equipos se financian con frecuencia mediante la emisión de documentos a largo plazo que exige una seria de pagos por cuotas. Estos pagos (llamados "servicio de deuda") se pueden vencer, semestral, mensual o trimestralmente o en cualquier otro intervalo.
Si estas cuotas continúan hasta que la deuda ha sido completamente pagada, se dice, que el préstamos está siendo totalmente amortizado. Con frecuencia, sin embargo, los documentos de las cuotas contienen "fecha de vencimiento" en el cual el saldo restante no pagado, debe ser cancelado en un solo "pago global". Algunos documentos exigen el pago de cuotas que corresponden a los cargos de intereses periódicos (un documento de "sólo intereses"). Bajo estos términos, el capital del préstamo es pagadero en una fecha de vencimiento específica. Con mayor frecuencia, sin embargo, los pagos de cuotas son mayores que el monto de intereses que se acumulan durante el periodo. Por lo tanto, solamente una porción de cada pago de cada pago de cuotas representa un gasto de intereses y el monto restante del pago reduce el capital del pasivo. A medida que el monto adeudado se reduce al efectuar cada pago, la porción de los siguientes pagos que representa el gasto de intereses se reducirá y la porción dirigida al pago del capital aumentará.
- Preparación de la tabla de amortización
Para poder analizar el contenido de una tabla primero se debe tomar en consideración el modo de pago, con el cuál se va a amortizar, bien sea, mensual, trimestral o semestral. Por consiguiente, los valores de los pagos (columna A), el gasto de intereses (Columna B), y la reducción en el saldo no pagado (Columna C) serán calculados de acuerdo al tiempo.
Los datos de la tabla son:
- Períodos de interés (Fecha de expedición).
- Fecha de pago.
- Pago (bien sea mensual, semestral o trimestral) (Columna A)
- Gastos por intereses (Columna B)
- Reducción en el saldo no pagado (Columna C)
- Saldo no pagado (Columna D).
La tasa de interés que se utilice en la tabla tiene una importancia especial; esta tasa debe coincidir con el período entre fechas de pago. Por lo tanto, si los pagos se realizaran de manera mensual (por ejemplo) la columna B de gastos por intereses deberá estar basada en la tasa de interés mensual y así sucesivamente. Una tabla de amortización se realiza con el monto original del pasivo que encabeza la columna de saldos no pagados. Los valores de los pagos mensuales mostrados en la columna A, se especifican mediante un contrato de cuotas.
El gasto por interés mensual, que aparece en la columna B, se calcula para cada mes aplicando la tasa de interés mensual al saldo no pagado al principio de ese mes. La porción de cada pago que reduce el valor del pasivo (Columna C) es simplemente el monto restante del pago (Columna A – Columna B). Finalmente, el saldo no pagado del pasivo (Columna D) se ve reducido cada mes por el monto indicado en la columna C. La preparación de cada línea horizontal en una tabla de amortización representa la elaboración de los mismos cálculos con base en un nuevo saldo no pagado.
- Registro con los datos de la tabla. Una vez preparada una tabla de amortización, los asientos para registrar cada pago se tomarán directamente de los valores que aparecen en ella
Securitizacion de hipotecas
Con el transcurso del tiempo, la economía y el sistema económico se han ido desarrollando y evolucionan hacia nuevos tipos de negocios y transacciones. Este desarrollo se acentúa aun más en el mercado financiero, donde continuamente surgen nueva variantes e innovaciones, ya sea en el aspecto del otorgamiento de financiamiento, como en el de nuevas propuestas para los inversores.
El vocablo securitización deriva de security, cuyo significado en inglés es título-valor. El concepto de securitización se podría definir como un mecanismo financiero que permite movilizar carteras de créditos relativamente ilíquidos, por medio de un vehículo legal, a través de la creación, emisión y colocación en el Mercado de Capitales de títulos valores, respaldados por el propio conjunto de activos que le dieron origen; básicamente es la afectación de un crédito a un título. Se pueden securitizar diferentes tipos de activos, siendo el ejemplo más difundido y conocido, el de la securitización de hipotecas.
Para llegar a entender este contrato en particular, es conveniente hacer una breve explicación del concepto de hipoteca, ya que la ley 24.441 establece en el artículo 44 que: El derecho real de hipoteca incorporado al título se rige por las disposiciones del Código Civil en materia de hipoteca. Se puede definir a la hipoteca como un derecho real que se otorga en seguridad de un credito en dinero sobre un inmueble, que va a continuar en poder del deudor. Es la garantía que se le dá al acreedor del préstamo de que si el deudor no cumple, pueda ejecutar el inmueble sobre el cual se constituyó la hipoteca; esto no significa que el acreedor tome posesión del inmueble sino que se remata y de lo obtenido se cobra el crédito. La hipoteca es ante todo un derecho real, o sea un poder jurídico que tiene una persona sobre una cosa, (en este caso el acreedor sobre el inmueble hipotecado) pero con la característica de que es accesoria a un derecho personal, que es el crédito cierto y determinado en dinero. Por eso, al extinguirse lo principal (crédito) se extingue lo accesorio (hipoteca).
Otros caracteres que tiene la hipoteca, y que como consecuencia, se transmiten al proceso de securitización son:
- Convencionalidad: Ya que solo puede darse por acuerdo de partes. Publicidad: Es necesaria la inscripción en el Registro Nacional de la Propiedad Inmueble, para así poder ser oponible a terceros.
- Especialidad: En cuanto al inmueble hipotecado, este debe estar individualizado al momento de constitución de la hipoteca. En cuanto al crédito, debe ser cierto y determinado, y debe constar el monto en el acto constitutivo. Estos caracteres son esenciales para la validez de la hipoteca, ya que la falta de alguno de ellos hace que el contrato de hipoteca sea nulo. Con respecto al objeto de la hipoteca, este debe ser un inmueble (siempre debe estar identificado), como también todas las cosas accesorias, como por ejemplo una mejora en algún tipo de instalación.
Teniendo en claro la definición y los caracteres de la hipoteca, podemos definir la securitización de hipotecas: como la emisión de títulos valores a través de un vehículo, que se colocan en el Mercado de Capitales, cuyo respaldo está conformado por una cartera de préstamos con garantía hipotecaria de características similares. Este nuevo contrato, de marcadas características financieras, tiene una variada gama de ventajas, como por ejemplo:
- Aumentar la liquidez de las entidades emisoras de créditos, ya que permiten la transformación de activos de menor liquidez, como son los créditos a cobrar, en disponibilidades. Como consecuencia de lo anterior, se potencia la capacidad prestable de las entidades financieras, es decir, que tienen una mayor cantidad de fondos para aplicar al otorgamiento de nuevos préstamos.
- Se eliminan los descalces financieros, producidos por la captación de fondos a corto plazo, como por ejemplo depósitos a plazo fijo (que tienen un plazo por lo general menor a un año), y la salida de fondos a través de los créditos ( que son en su gran mayoría por períodos mayores a un año, según el monto).
Finalidad de la securitizacion
La securitización importa la modificación del mecanismo de financiamiento tradicional por otro más complejo que conlleva a la desintermediación del proceso y a la movilización de activos de baja rotación. Ello permite inyectar nuevos recursos al sistema y, consecuentemente, recomenzar el procedimiento. SUJETOS.
- ORIGINANTE: empresas originadoras de los activos a securitizar, tales como bancos, financieras, sociedades con objeto especial, generalmente mantienen la administración de la cartera (servicer).
- SERVICER: Puede serlo el propio originante o un tercero independiente. Se dedica a perseguir el cobro del flujo de fondos proveniente del portfolio, y realizar su transferencia al vehículo para el pago a los inversores. Provee de informes periódicos al emisor y a los beneficiarios.
- VEHICULO: denominación que se le da al ente jurídico que adquiere los activos para separarlos del riesgo del originante, y emite los certificados de participación en los ingresos provenientes del pool de activos, o títulos de deudas garantizados en los mismos.
- TOMADOR - COLOCADOR DE FONDOS: Puede ser un banco de inversión, una entidad financiera, o un agente bursátil, quien se encargará de la colocación de los títulos entre los inversores.
- INVERSORES: ya sea individual o institucional, es quien adquiere y eventualmente negocia los títulos en el mercado de capitales.
- CALIFICADORAS DE RIESGOS: Son instituciones especializadas en el análisis del riesgo crediticio, sobre tres perspectivas: a) Calidad del activo: evaluación de los criterios de selección, métodos de originación de los créditos, análisis de las características del administrador y vehículo de securitización. ) Flujo de caja: riesgo de incobrabilidad o mora, riesgo de prepago, asincronías en los plazos. c) Seguridad jurídica: estructura del vehículo, derechos y obligaciones de las partes, sustento jurídico y económico de la cobertura de riesgos crediticios. La calificación de riesgos es un elemento de gran utilidad para los ahorristas, porque le brinda un estudio especializado y consistente respecto de las condiciones de su inversión
Tipos de hipoteca
- Hipotecas tipo fijo: En esta modalidad, se establece un tipo fijo para todo el plazo del préstamo (generalmente hasta 15 años), no variando la cuantía de la cuota. Por tanto el vencimiento final también es invariable. Hipotecas Variable (Cuota Variable). La cuota se ajusta en cada fecha de revisión del tipo de interés (generalmente una vez al año), se va modificando según el índice de referencia acordado en el contrato, añadiéndole un diferencial, variando la cuantía de la cuota en función de la evolución del tipo de revisión. Plazo hasta 30 años, manteniendo el vencimiento final invariable.
- Hipotecas tipo mixto: Se define un tipo fijo para los primeros años (a concretar) y posteriormente, el interés se fija del mismo modo que para la modalidad de cuota variable. Plazo hasta 30 años, manteniendo el vencimiento final invariable. Su principal ventaja es que la cuota queda fijada en los primeros años.
- Hipotecas cuota fija (ó constante): Modalidad en la que se establece una cuota que siempre será la misma durante toda la vida del préstamo. El interés se fija del mismo modo que para la modalidad de cuota variable. Debido a que las cuotas son fijas y el tipo de interés es variable, el plazo final varia en función de las variaciones del tipo de interés (se alarga sí los intereses suben y se acorta sí los intereses bajan)
