Edificabilidad
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Se entiende por Edificabilidad la máxima cantidad de metros cuadrados de techo edificables, que asigna o permite el planeamiento urbanístico, sobre un ámbito determinado. Se expresa en metros cuadrados edificables por cada metro cuadrado de superficie (m² / m²). Es un parámetro urbanístico básico que relaciona la superficie de una parcela a edificar, con los metros cuadrados construidos que se pueden levantar en ella en las diferentes plantas del edificio a realizar.
Sumario
Excepciones del término edificabilidad
Se excluyen del cómputo de edificabilidad con carácter general los usos y cuantías que a continuación se enumeran y las que a estos efectos se establecen en las Normas Zonales o condiciones particulares de los usos:
a) Los soportales, los pasajes de acceso a espacios libres públicos, los patios interiores de parcela que no estén cubiertos, las plantas bajas porticadas, excepto las porciones cerradas que hubiera en ellas, las construcciones auxiliares cerradas con materiales translúcidos y construídos con estructura ligera desmontable, la superficie bajo cubierta si carece de posibilidades de uso o está destinada a depósitos u otras instalaciones generales del edificio.
b) Las superficies destinadas a garaje-aparcamiento situadas en plantas bajo rasante, incluídos los accesos desde la vía pública. Las plantas bajas de los edificios de uso residencial en categoría de vivienda unifamiliar, con un límite máximo de 30 m2 útiles por vivienda. Las plantas bajas de los edificios de uso residencial de cualquier otra categoría, con un límite máximo de 25 m2 útiles por vivienda.
c) Los locales de planta baja o bajo rasante y en construcciones permitidas por encima de la altura del edificio, destinados a alojar las instalaciones del edificio, de dimensiones que deberán justificarse, tales como cuartos de calderas, maquinarias de ascensores, basuras, contadores y grupos de presión, o aquellas que, sin ser de obligada instalación contribuyen al mejor confort y habitabilidad del edificio. Los locales destinados a albergar centros de transformación. Los conductos de ventilación o alojamiento de instalaciones superiores a 50 decímetros cuadrados.
d) Los huecos de aparatos elevadores.
e) Los balcones, balconadas, miradores y galerías autorizados en las Normas zonales u ordenanzas particulares del planeamiento de desarrollo.
f) Los primeros 3 m2 destinados a terrazas-tendedero en cada vivienda.
g) Los trasteros y las salas de reunión de comunidad en vivienda colectiva. Con superficie de 12 m2 por trastero y 3 m2 por vivienda y de 60 m2 máximos para las segundas.
¿Es lo mismo edificabilidad que aprovechamiento urbanístico?
Edificabiliad no es lo mismo que aprovechamiento urbanístico. La edificabilidad se refiere a la potencialidad constructiva de un determinado suelo, mientras que el aprovechamiento urbanístico es un concepto de reparto, relacionado con el principio de equidistribución de beneficios y cargas del urbanismo español. Y ello puesto que las edificabilidades de distintos usos y sobre todo de distinto valor, no pueden sumarse ni repartirse de forma equitativa entre los propietarios o promotores de un área de reparto, pero el aprovechamiento urbanístico sí, dado que tiene su origen en la ponderación de las distintas edificabilidades de los distintos usos y tipologías edificatorias.
Coeficiente de edificabilidad.
La determinación del coeficiente de edificabilidad se entenderá, en todo caso, como la fijación de una edificabilidad máxima. Si de la conjunción de los parámetros derivados de las condiciones de posición, ocupación, forma y volumen resultara una superficie total edificable menor, será de aplicación este valor más restrictivo.
Índice de edificabilidad
Es el número de metros cuadrados que se puede construir por cada metro cuadrado del lote o área del terreno, puede medirse; Bruto cuando se esta tomando como Base la totalidad del terreno, o Neto cuando se toma el área privada sin contar espacio público.
Coeficiente de edificabilidad neto
El coeficiente de edificabilidad siempre es neto, es decir, el coeficiente correspondiente a cada una de las superficies lucrativas de la unidad es un coeficiente neto, ya que se refiere a una superficie de suelo neta. La palabra neta se suele utilizar en lugar de lucrativa. Neto=lucrativo. Así que tenemos tantos coeficientes de edificabilidad netos como usos lucrativos tenga la unidad de actuación. Y después está el coeficiente de edificabilidad neto total, que es igual a la superficie edificable total entre la superficie lucrativa (neta) total. El coeficiente de edificabilidad de un uso residencial es la superficie edificable del uso residencial entre la superficie de suelo del uso residencial (lucrativa). Y el coeficiente de edificabilidad neto de toda la unidad de actuación es la superficie edificable de todos los usos lucrativos (evidentemente, los lucrativos, porque los otros no tienen edificabilidad) entre la superficie de suelo todos los usos lucrativos (superficie lucrativa).
Coeficiente de edificabilidad bruto
Es igual a la superficie edificable total entre la superficie de suelo total (lucrativa + no lucrativa). Es decir, lo bruto hace referencia al suelo con la superficie de cesión. Lo neto es el suelo lucrativo y lo bruto es el suelo lucrativo más el no lucrativo, la superficie de suelo total. Por tanto, coef. neto=superficie edificable(m2t)/superficie de suelo lucrativa (m2s); y coef. bruto=superficie edificable (m2t)/superficie de suelo lucrativa+no lucrativa (m2s).
Edificabilidad máxima
La edificabilidad es un parámetro urbanístico que relaciona la superficie de una parcela determinada con los metros cuadrados construidos que se pueden levantar en ella, sumando la superficie de las diferentes plantas de las edificaciones que se puedan realizar sobre ella. Se expresa normalmente en valor unitario (m2/m2). Su valor es muy variable, dependiendo de la parcela de referencia: desde 0,1 m2/m2, o menos, hasta varias unidades. Para sectores de planeamiento son valores normales los que oscilan entre 0,3 a 0,6 m2/m2.
Edificabilidad y Ocupación máxima
La edificabilidad (la cantidad de m2 construidos que puede tener la casa) de 0,33 m2/m2 significa que por cada m2 de terreno se puede construir 0,33 m2 (246,18 m2). La ocupación (lo que puede ocupar de la parcela) se refiere a que se puede construir como máximo en un 25% de la superficie del solar (186,50 m2). ¿Qué quiere decir esto? Pues que puedes construir 246,18 m2 pero ocupando sólo 186,50 m, o sea que para agotar todo la superficie que se puede construir hay que hacer más de una planta.
Tipos de edificabilidad y coeficientes de ponderación
A partir de las condiciones de detalle que se establecen para la implantación de usos en las edificaciones ordenadas en las “zonas de uso pormenorizado” definidas, se identifican los “tipos” de edificabilidades que se relacionan a continuación, a los que se asignan los coeficientes de ponderación que, asimismo, se señalan a los efectos del reparto reparcelatorio:
- Uso vivienda (PO) (Uso característico):..........................................................“1,0”
- Uso vivienda (PL):........................................................................................“8,0”
- Uso terciario / comercial: .............................................................................“4,7”
- Uso de garaje y usos auxiliares de vivienda (PO) ............................................“0,4”
- Uso de garaje y usos auxiliares de vivienda o local terciario / comercial (PL): ....“0,7”
Los citados “coeficientes de ponderación” podrán actualizarse en el “proyecto de reparcelación” que se deberá formular para la ejecución de la “unidad”.
