Bienes Inmuebles
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Bienes Inmuebles. Todos aquellos bienes considerados bienes raíces, por tener de común la circunstancia de estar íntimamente ligados al suelo, unidos de modo inseparable, física o jurídicamente, al terreno, tales como las parcelas, urbanizadas o no, casas, naves industriales, o sea, las llamadas fincas, en definitiva, que son bienes imposibles de trasladar o separar del suelo sin ocasionar daños a los mismos, porque forman parte del terreno o están anclados a él. Etimológicamente su denominación proviene de la palabra inmóvil.
Sumario
Bienes Inmuebles en Derecho civil
En derecho civil la distinción entre bienes muebles e inmuebles es muy importante en muchos supuestos. Tradicionalmente, han destacado las siguientes diferencias:
- Los bienes inmuebles pueden ser inscritos en el Registro de bienes inmuebles (Registro de la propiedad), lo cual le da una mayor protección al propietario.
- Los bienes inmuebles son los únicos que pueden ser objeto de hipoteca.
- Los plazos de usucapión o prescripción adquisitiva son mucho mayores.
Sin embargo, dicha lista no agota las especialidades, que son innumerables, dada la importancia que históricamente han tenido los bienes inmuebles en la economía, y la especialidad que se deriva de su fácil localización.
Bienes inmuebles en Derecho Fiscal
En derecho fiscal un bien inmueble puede ser sujeto o base de varios impuestos:
- Impuesto sobre bienes inmuebles (IBI): tributo o contribución de carácter directo y naturaleza real que grava la propiedad de una finca. Se paga anualmente, en función del valor catastral o avalúo fiscal asignado al inmueble.
- Impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana: tributo de carácter directo que grava el incremento de valor de los terrenos urbanos que se pone de manifiesto como consecuencia de su transmisión. Su cuantía dependerá de los años transcurridos desde el anterior cambio de titularidad, del municipio en que se encuentre y dentro del propio municipio de su ubicación en el mismo.
- Impuesto sobre la renta: tributo de carácter directo y naturaleza personal que grava la renta de las personas físicas. En este impuesto se prevé un supuesto en que se grava la titularidad de bienes inmuebles cuando no son utilizados por su propietario y no producen ingresos, se trata por tanto de una "renta presunta" que con carácter general, supone la integración en la base imponible del impuesto, en concepto de rendimientos del capital inmobiliario, del 2 por ciento del valor catastral de los inmuebles que cumplan las mencionadas condiciones. Además, en los casos de transmisión de inmuebles, la plusvalía obtenida en la transmisión queda gravada también en concepto de ganancia patrimonial.
- Impuesto sobre el patrimonio: tributo directo de carácter personal que grava el patrimonio neto de la personas físicas. En tanto que los inmuebles entran a formar parte de ese patrimonio neto, quedan gravados también por este impuesto.
Tipos de bienes inmuebles
Los bienes inmuebles se pueden clasificar en:
- Bienes inmuebles por naturaleza, como el suelo y subsuelo.
- Bienes inmuebles por incorporación, como construcciones.
- Bienes inmuebles por destino, que es cuando se les unen cosas muebles, que favorecen o benefician al inmueble al que acceden o sirven.
- Bienes inmuebles por analogía, como concesiones hipotecarias.
- Bienes inmuebles por accesión, como las puertas, ventanas, etc. que en una fábrica, almacén o comercio son Bienes Muebles, pero instaladas son inmuebles.
- Bienes inmuebles por representación, como la escritura que otorga la titularidad registral al propietario.
¿Como la ley distingue la división entre los bienes muebles e inmuebles?
La división entre bienes muebles e inmuebles ha tenido consecuencias en orden a la configuración de los derechos reales de garantía que se pueden constituir sobre ellos. Así, la prenda se ha reservado para los Bienes Muebles, porque son susceptibles de desplazamiento posesorio, que se estima consustancial para proteger los derechos del acreedor. La hipoteca, en cambio, es apta para los bienes inmuebles, pues si bien no permite desplazamiento posesorio, no es necesario para la garantía, porque el acreedor consigue la misma protección mediante un adecuado sistema registral de publicidad.
La nueva distinción entre los bienes muebles e inmuebles se fundamenta entonces en su mayor o menor identificabilidad o, teniendo en cuenta el sistema de publicidad, según que sean o no susceptibles de registro. De esta forma, si un bien mueble está perfectamente identificado y descrito, podrá ser objeto de hipoteca mobiliaria. Si la identificación no es perfecta, podrá ser objeto de prenda sin desplazamiento, lo cual permitirá al deudor tener la cosa y poder explotarla. Más que de una identificacion física, se trata de la posibilidad de que esos bienes sean sometidos a publicidad registral (para lo cual es necesaria la descripción detallada).
Tradición de Bienes Inmuebles
La tradición de bienes inmuebles, se debe efectuar por medio de la inscripción del título traslaticio de dominio en el registro de instrumentos públicos. En cuanto a los bienes que se adquieren por prescripción, vale como titulo la sentencia, pero después de su registro en la entidad competente. La tradición de un derecho de servidumbre debe hacerse por escritura pública en la cual debe constar la voluntad de constituirlo y aceptarlos por las partes; en los derechos personales la tradición se da por la entrega del título.
En cuanto a los bienes que se adquieren por herencia respecto a su tradición se dice lo siguiente: En el momento de deferirse la herencia la posesión de ella se confiere por ministerio de la ley al heredero; pero esta posesión legal no lo habilita para disponer en manera alguna de un inmueble, mientras no preceda:
- El decreto judicial que da la posesión efectiva.
- El registro del mismo decreto judicial y de los títulos que confieran el dominio.
En síntesis se requiere el registro de los títulos que confieren el dominio a los herederos así estos podrán disponer de los bienes heredados.
Donación de un Bien Inmueble
Cuando se trate de una finca, de un piso… para que la donación sea válida, ha de hacerse en escritura pública. Es necesario expresar en ella los bienes donados de manera individual y el valor de las cargas que deba satisfacer el donatario, en el caso de que las haya. También es un requisito indispensable que el receptor acepte la transmisión. Puede hacerlo en la misma escritura de donación o en otra separada, pero no surtirá efecto si no se hiciese en vida del donante.
